Dauerbrenner im Pachtrecht: Schriftformmängel

1. Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

2. Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt. Eine vertragswesentliche Nebenabrede zu Um- und Ausbauarbeiten kann beispielsweise bei einer Flächenvergrößerung oder bei einem verlorenen Baukostenzuschuss vorliegen.

3. Für die Frage, wann eine Vertragspartei nach den Grundsätzen von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB gehindert ist, sich auf einen Schriftformmangel zu berufen, spielen folgende Umstände keine Rolle:
- die vereinbarte Vertragslaufzeit beträgt noch sechs Jahre (weil es gerade die langfristige Bindung ist, die von der Einhaltung der Schriftform abhängt);
- der Änderungsbetrag der nur mündlich geänderten Miete ist vergleichsweise gering;
- die Parteien sind ihren Pflichten aus dem Mietvertrag über einen längeren Zeitraum bis zur Kündigung durch die Kläger nachgekommen.

4. Der Eintritt von Erben des Vermieters in den Mietvertrag ist nicht schriftformschädlich, weil er sich aufgrund der gemäß §§ 1922, 1967 BGB erfolgenden Universalsukzession kraft Gesetzes vollzieht und nicht auf einer vertraglichen Abrede beruht.

BGH, Urteil vom 25.11.2015 - XII ZR 114/14.

 

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